The Jharkhand Apartment (Regulation and Title of Property) Act, 2005

सं िक्षप्त नाम, िवःतार और ूारंभ :-

1. (1) यह अिधिनयम झारखण्ड अपाटर्मेंट (सं पित्त िविनयमन एव ं ःवािमत्व ) अिधिनयम ,2005 कहा जा सकेगा।
2. (2) इसका िवःतार संपूणर् झारखण्ड राज्य में होगा।
3. (3) इसका अिधिनयम तुरंत ूवृत्त होगा तथा इस अिधिनयम के उपबंध, ऐसे क्षे ऽों में और ऐसी ितिथयों को ूवृत्त होंगे, जो राज्य सरकार राजपऽ में अिधसूचना द्वारा िनयत

करे, तथा िभन्न -िभन्न क्षे ऽों के िलए िभन्न-िभन्न ितिथया ँ िनयत की जा सकेगी।

अिधिनयम का लागू होना :- यह अिधिनयम हरेक अपाटर्मेंट/अपाटर्मेंट के रूप से िनिमर्त या सं पिरवितर्त भवन, िजसका उपयोग आवास, कायार्लय, िकसी व्यवसाय के चलाने या कोई पे शा, व्यापार या कारबार करने या िकसी अन्य ूकार के ःवतंऽ उपयोग के िलए िकया जाता हो या उपयोग िकए जान े के िलए ूःतािवत हो, लागू होगा ; ऐसे ूत्येक भवन का एकमाऽ ःवामी या सभी ःवामी इस अिधिनयम के अधीन बनायी गयी िनयमावली के उपबंधों के अनुसार इस अिधिनयम में इसके बाद तथा उपबंिधत रूप में िनंपािदत की जानेवाली या िनंपािदत िकया गया िलिखत और अन्तरण िवलेख की ूित अनुलग्न करते हए ु सम्यक ् रूप से िनंपािदत और रिजष्टर्ीकरण घोषणा सुपुदर् कर ेगा : परंतु और िक राज्य सरकार सामान्य या िवशेष आदेश द्वारा, ऐसे िकसी ःवामी को इस अिधिनयम के उपबंधों के अधीन ऐसे भवन को सुपुदर् करने से छट ू दे सकेगी।

पिरभाषा :- इस अिधिनयम में ,जब तक सं दभर् में अन्यथा अप ेिक्षत न हो :-

(क) ''आवंिटती'' िकसी अपाटर्मेंट के संबंध में आवंिटती से अिभूेत है वह व्यिक्त िजसे ऐसा अपाट र्मेंट आव ंिटत, िबबीयता अन्यथा अन्तिरत गया हो,

(ख '' अपाटर्मेंट'' से अिभूेत है िकसी ूकार के ःवतंऽ उपयोग के िलए आशियत सं पित्त का भाग, िजसमें (आवास, कायार्लय, िकसी व्यवसाय को चलाने या िकसी अन्य ूकार के ःवतंऽ उपयोग के िलए आशिमत) िकसी भवन में एक या अिधक मं िजलों पर अथवा उसके भाग या भागों पर अविःथत एक या अिधक कमर े या घे रायुक्त ःथान सिम्मिलत हो तथा िजसका सीधा िनकास सावर्जिनक गली, पथ, सड़क या राज्य माग र् की ओर ले जान ेवाले उस सामान्य क्षेऽ की ओर हो जो ऐसे अपाट र्मेंट के ःवामी के उपयोग के िलए ूवत्तर्क/िवकासक द्वारा उपब ंिधत हो :

(ग) ''अपाटर्मेंट सं ख्या'' से अिभूेत है िक वह व्यिक्त या वे व्यिक्त जो िकसी अपाटर्मेंट का अिभिहत करन े वाली सं ख्या अक्षर या उसका समच्य।

(घ) ''अपाटर्मेंट ःवामी'' से अिभूेत है िक वह व्यिक्त जो िकसी अपाटर्मेंट के ःवामी हो तथा िजनका ऐसे अपाटर्मेंट से सं लग्न सामान्य क्षे ऽों और सु िवधाओ ं में अपाटर्मेंट के िवलेख में िविनिद र्ष्ट रीित/ूितशत के अनुसार अिवभािजत िहत हो,

(ड़) ''अपाटर्मेंट ःवामी सं गम'' से अिभूेत है एक समूह के रूप में कायर् करने वाले तथा उपिविधयों और घोषणा के अनुसार इस रूप में अिभिहत एवं ःवयं अपने नाम से सं िवदा करन े के िलए सक्षम अपाट र्मेंट के सभी ःवािमयों का सं गम।

ःपष्टीकरण- िकसी सरकारी आवास सोसाइटी के सदःय या भाड़ा बय करार के अधीन आवंिटत को ःवामी माना जाएगा जो सं गम की सदःयता का हकदार होगा।

(च) '' भवन'' से अिभूेत है िक िकसी भू िम पर िनिम र्त भवन, िजसमें दो या दो से अिधक अपाटर्मेंट हो अथवा कुल दो या दो से अिधक अपाटर्मेंट वाले दो या दो से अिधक भवन अथवा अपाटर्मेट वाला वह भवन भी सिम्मिलत है िजसके संबंध में धारा -2 के उपब ंध के अधीन घोषणा की गई हो।

(छ) '' उपिविधयों'' से अिभूेत है इस अिधिनयम के अधीन बनाए गए अपाट र्मेंट ःवािमयों के सं गम की उपिविधयों।

(ज) िकसी भवन के संबंध में '' सामान्य क्षे ऽों एव ं सु िवधाओं'' से अिभू ेत हैः- I. वह भू िम िजस पर अविःथत हो तथा उस भू िम एवं भवन से उपबद्व अनुळग्नक और उसके सभी सु खाचार। II. भवन की नींव,खम्भे, गाडर्र, शहतीर, अवलंब, (सपोटर्) मु ख्य दीवाल, छत, हॉल, गिलयारा, गोष्ठी कक्ष (लॉबी) सीिढ़यां, जीना, आग ये बचाव के राःते तथा ूवेश एवं िनकास,

II. ूषासन, अनुरक्षण, मरम्मत तथा सामान्य क्षे ऽों और सु िवधाओं के ूितःथापन का व्यय III. अपाटर्मेंट ःवामी-सं गम द्वारा सामान्य व्यय के रूप में तय पाया गया अन्य व्यय IV. इस अिधिनयम के उपबंधों द्वारा या घोषणा द्वारा या उपिविध द्वारा सामान्य व्यय के यप घोिषत व्यय।

(ञ) ''सामान्य लाभ'' से अिभूेत है सामान्य क्षे ऽों तथा सु िवधाओ ं से ूाप्त सम्पूणर् आय, िकराया लाभ तथा राजःव जो सामान्य व्यय को घटाने के बाद शेष बच जाए।

(ट) ''सक्षम पदािधकारी'' से अिभूेत है ऐसे ःथानों के िलए जहां झारखण्ड क्षे ऽीय िवकास ूािधकार अिधिनयम के उपबंधों के अधीन क्षे ऽीय िवकास ूािधकार का गठन िकया गया है वहां उस क्षे ऽीय िवकास ूािधकार का उपाध्यक्ष और अन्य ःथानों के िलए ऐसा पदािधकारी या ूािधकारी जो या िजसे राज्य सरकार द्वार राजपऽ में अिधसूचना द्वारा सक्षम पदािधकारी के कत्तल्सर्व्यों तथा कृ त्यों को िनंपािदत करने तथा राज्य सरकार के सामान्य मागर्दशर्न, अधीक्षण एवं िनयंऽण के अधीन अिधसूचना से यथािविनिदर्ष्ट ऐसे क्षे ऽों के िलए इस अिधिनयम के उपबंधों तथा इसके अधीन बनाए गए िनयमों को लागू करने के िलए कायर्पालक शिक्त से िनिहत िकया गया हो।

(ठ) ''घोषणा'' से अिभूेत है ऐसी िलखत िजसके द्वारा इस अिधिनयम के उपबंधों के अधीन सम्पित्त सुपुदर् की जाए जै सा इसम ें इसके पश्चात ् उपब ंिधत िकया गया हो।

(ड) ''िवकासकत्तार्/सं वधर्क/ःवत्वधारी'' से अिभू ेत है ऐसा व्यिक्त जो दसर े व्यिक्तयों को सम्पूणर् अपाटर्मेंट या उसका कोई भाग बे चने के ूयोजन से अपाटर्मेंट वाले भवन का िनमार्ण करता है या करवाता है या िकसी िवद्यमान भवन या उसके भू-भाग को अपाटर्मेंट के रूप में पिरवितर्त करता है और उसके अं तगर्त उसका समनुदे िशती भी शािमल है। जहां भवन का िनमा र्ण करने वाला या उसे पिरवितर्त कराने वाला व्यिक्त और उसे बे चने वाला व्यिक्त अलग-अलग हो, वहां इस पद के अधीन दोनों आते हैं। कोई िवकास ूािधकार और कोई अन्य लोक िनकाय, िजसे सरकार द्वारा इस ूकार अिधसूिचत िकया गया है अपनी ःवािमत्व वाली भू िम पर अपने द्वारा िनिमर्त या सरकार द्वारा उनके व्ययन पर छोड़े गये भवनों में आवंिटितयों की बावत सं ूवत्तर्क मान े जात े है;

ःपष्टीकरण :- ऐसा कोई व्यिक्त जो ऊपर विणर्त रीित से कायर् करता है , उस िःथित में भी सं ूवतर्क समझा जाएगा यिद, I. वह अपने आप िनमार्ता, उपिनवेशक, (कोलोनाइजर) सं िवदाकार, डे वलपर, भू-सम्पदा या कोई अन्य नाम धारण करता हो, या II. िजस भू िम पर भवन का िनमार्ण िकया गया है उसके ःवामी मु ख्तारी अिधकार ूाप्त होन े की है िसयत से काम करन े का दावा करता है।

(ढ़) ''ःवत्वधारी/ःवामी'' से अिभूेत है ऐसा व्यिक्त जो संबंिधत भू खण्ड का वाःतिवक भू-ःवामी है िजस पर अपाटर्मेंट का िनमार्ण िकया जाना है तथा ूःतािवत भू खण्ड पर ःवािमत्व रखते हैं, िजसमें भू-ःवामी के उत्तरािधकारी एवं वैद्य वािरस भी सिम्मिलत हैं। यिद भू खण्ड के ःवामी राज्य सरकार/भारत सरकार/ लोक उद्यम/सरकार सिमित/न्यास इत्यािद हो तो संबंिधत ूािधकरण को ःवत्वधारी/ ःवामी अिभू ेत होगा।

(ण) ''सरकार या राज्य सरकार'' से अिभू ेत है झारखण्ड राज्य की सरकार

(त) ''संयुक्त पिरवार'' से अिभूेत है िहन्द अिवभक्त पिरवार और अन्य व्यिक्तयों के मामले में ऐसे सदःयों का समूह या ईकाई जो रूिढ़गत के अनुसार आवास में संयुक्त रूप से रहत े हैं।

(थ) ''ःथानीय ूािधकार'' से अिभूेत है नगरपािलका, नगर िनगम या क्षे ऽीय िवकास ूािधकार अथवा कोई अन्य क्षेऽ, िजसे सरकार द्वारा इस ूकार अिधसूिचत िकया गया हो, या झारखण्ड क्षे ऽीय िवकास ूािधकार अिधिनयम, झारखण्ड नगरपािलका अिधिनयम, राँची, नगरपािलका अिधिनयम के अधीन उस ूकार गिठत िकया गया हो।

(द) ''राजःव ूािधकारी'' से अिभूेत है ूािधकारी, जो भू खण्ड/भवन इत्यािद के िकराये, भू-ःवामी/ फ्लैट के ःवामी से वस ूल करन े के िलए सक्षम हो।

(ध) ''व्यिक्त'' में कम्पनी, फमर्, सहकािरता सिमित, संयुक्त पिरवार और व्यिक्तयों का िनगिमत िनकाय;

(न) ''िविहत'' से अिभूेत है इस अिधिनयम के अधीन बनाई गई िनयमावली द्वारा िविहत;

(प) ''सम्पित'' से अिभूेत है भू िम, भवन उस पर िकया गया सभी ूकार का सु धार और सं रचना और उससे जुड़े सभी सु खाचार, अिधकार तथा अनुलग्नक सामान और उसके संबंध में उपयोग के िलए आशियत व्यिक्तगत सम्पित्त के सभी सामान िजन्हें इस अिधिनयम के उपबंधों के अधीन ूःतुत िकया गया हो, या ूःतुत िकया जाना आशियत हो;

(फ) ''फ्लैट'' से अिभूेत है पृ थक एवं ःवतः संपूणर् पिरसरों संवग र् िजसका उपयोग आवास, काया र्लय,शो रूम या दकानु या गोदाम या कोई उद्योग या कारोबार चलाने के िलए ःथान और इसमें गै राज और पािकर्ंग ःथान शािमल है, जो भवन का एक भाग होगा।

4. Apartment to be heritable and transferable property

अपाटर्मेंट का दाययोग्य एव ं अन्तरणीय सम्पित्त होना :-

1) ऐसा ूत्येक व्यिक्तए िजसे इस अिधिनयम के आरंभ होने से पहले या बाद में ःवामी/सं ूवत्तर्क द्वारा कोई अपाटर्मेंट आवंिटत िकया गया हो, बे चा गया हो अन्यथ अन्तिरत िकया होए इस अिधिनयम में अन्यथा उपबंिधत के िसवाय इस अिधिनयम के आरंभ होने परए इस ूकार आवंिटत या बेचे गए या अन्यथ अन्तिरत अपाट र्मेंट का अनन्य रूप से ःवािमत्व एव ं कब्ज े का हकदार होगा। 2) ूत्येक व्यिक्त, जो उपधारा

1. (1) के अधीन िकसी अपाटर्मेंट का अनन्य ःवािमत्व तथा कब्जा धारण करने का हकदार हो जाता है, सामान्य क्षेऽ एवं सु िवधाओं में अिवभािजत िहत का उस ूितशत का हकदार होगा जो अपाटर्मेंट िवलेख में िविनिदर्ष्ट िकया जाय और तत ् समय ूवृत िविध के अथार्न्तगर्त दाययोग्य एवं अन्तणीय सम्पित्त होगी।

ु भी, और इस अिधिनयम के उपबंधों के अधीन रहते हए ु

, कोई व्यिक्त, बय या उत्तराियकार या पट्टा द्वारा, िजसकी अविध 30 वषर् या उससे अिधक हो, अपाटर्मेंट ूाप्त करेगा और वह उस ूपऽ में, उस रीित से तथा िजसकी अविध 30 वष र् या उससे अिधक हो, अपाटर्मेंट ूाप्त करेगा और वह उस ूपऽ में, उस रीित से तथा उस अविध के भीतर, जो इस अिधिनयम के अधीन बनाई गई िनयमावली में िविहत िकये जाए और वह उप-िविध ूसंिवत और घोषणा में िदये गये िनबंधन एवं शतोर्ं को पूरा करने का िजम्मा ले गा एवं एक िलिखत िनंपािदत कर ेगा एव ं पंजीक ृत कराय ेगा।

5. Benamidar of apartment to be deemed real owner अपाटर्मेंट का बे नामीदार उसका वाःतिवक ःवामी माना जायेगाः- जहां िकसी अपाटर्मेंट का अं तरण ःवयं अपने लाभ के िलए िकसी अन्य व्यिक्त सं दत या उपबंिधत ूितफल के िलए िकसी व्यिक्त को िकया गया हो वहां अं तिरती, सम्पित्त अं तरण अिधिनयम, 1882 में या तत्समय ूवृत्त िकसी अन्य व्यिक्त में िकसी बात के होते हए ु

भी ऐसे अपाटर्मेंट का वाःतिवक ःवामी समझा जायेगा और कोई भी न्यायालय ऐसे अपाटर्मेंट में हक के िलए ूितफल देने वाले या उसका उपबंध करने वाले िकसी व्यिक्त के िकसी दावे पर इस आधार पर िक वह अंतिरती के लाभ के िलए ूितफल का सं दाय या उपब ंध करने का इच्छक

ु नहीं था और अं तिरती उसका बे नामीदार है अथवा िकसी अन्य आधार पर भी िवचार नहीं करेगा।

6. Common areas and facilities सामान्य क्षेऽ और सु िवधाएं :- 1) ूत्येक अपाटर्मेंट-ःवामी, अन्य अपाटर्मेंट ःवािमयों के िविधपूणर् अिधकारी को ूितबंिधत या अिधबिमत िकये िबना, घोषणा में अिभव्यक्त ूितषतता के अनुसार सामान्य क्षे ऽों और सु िवधाओं में अिवभािजत िहतों का हकदार होगा। कोई अपाटर्मेंट -ःवामी अथवा अन्य व्यिक्त उसके िकसी भाग के अलगाव या िवभाजन के िलए कोई कारर्वाई नहीं करेगा और ूसंिवदा के ूितकूल कोई कारर्वाई आिदतः शून्य हो जाएगी। 2) घोषणा में यथािभव्यक्त सामान्य क्षेऽ एवं सु िवधाओं में ूत्येक अपाटर्मेंट ःवामी के अिवभािजत िहत की ूितशतता ःथायी ःवरूप ् की होगी तथा इस अिधिनयम में यथा उपबंिधत सम्यकरूप से िनंपािदत एवं पंजीक ृत सं शोिधत घोषणा में अिभव्यक्त सभी अपाटर्मेंट ःवािमयों की सहमित के िबना पिरवितर्त नहीं की जायेगी। सामान्य क्षेऽ एवं सु िवधाओं के अिवभािजत िहत की ूितषतता ऐसे अपाटर्मेंट से िजससे यह संबंिधत है, पृ थक नही ं की जायेगी और अपाटर्मेंट के साथ हःतांतिरत एवं िवल ंगिमत समझी जाएगी, भले ही अिभहःतांतरण-पऽ या अन्य िलखतों में ऐसा िहत अिभवक्त रूप से उल्लेिखत नहीं हो। अपाटर्मेंट-ःवामी-सं गम की ओर सक ूबंधक या ूबंधक -मं डल, जै सी भी िःथित हो, के द्वारा ऐसी सहायता ले कर, िजसे ूबंधक-मं डल आवँयक समझें, इसका ूयोग करने का अिधकार होगा।

3) ूत्येक अपाट र्मेंट ःवामी सामान्य क्षेऽ एवं सु िवधाओं का उपयोग, उस ूयोजन के अनुसार िजसके िलये ये आषियत हैं, अन्य अपाटर्मं टों- ःवामी द्वारा इसके िनःशुल्क उपयोग करने में कोई बाधा पहँचाए

ु िबना करेगा। सामान्य क्षेऽ एवं सु िवधाओं के रख-रखाव, मरम्मत एवं ूितःथापन का आवँयक कार्य और उसमें कोई पिरवधर्न या सु धार या पिरवितर्त करना इस अिधिनयम तथ उप-िविधयों में िकए गए उपब ंधों के अनुसार ही िकया जाएगा।

4) अपाटर्मेंट- ःवामी- सं गम की ूत्येक अपाटर्मेंट में या उससे अिभगम्य िकसी भी सामान्य समय के दौरान समय-समय पर ूवेश करने का अथवा सामान्य क्षेऽ एवं सु िवधाओ ं या अन्य अपाटर्मेंट को क्षितमःत होने से बचाने के िलए उसमें आवँयक आपातकालीन मरम्मत करने का अूितसंहरणीय अिधकार होगा।

अपाटर्मेंट-ःवामी-सं गम सभी अपाट र्मेंट ःवािमयों को पूवर् सू चना देने के बाद आपन े सम्यक ् रूप से ूािधकृत ूितिनिधयों अथार्त ् ूबंधक या ूबंधक -मं डल अथवा पदधारी के माध्यम से पूवोर्क्त अिधकारी का ूयोग कर ेगा।

7. Execution and registration of transfer document by Developer and Land owner िवकासक/सं ूवत्तर्क और भू-ःवामी द्वारा अंतरण का दःतावेज िनंपािदत करना एवं रिजःटर में दज र् करानाः- 1) जहां िवकासक/सं ूवत्तर्क ऐसी भू िम का ःवामी नहीं हो, िजस पर अपाटर्मेंट का िनमार्ण िकया जाना हो, जहां िवकासक/सं ूवत्तर्क एवं भू िम का ःवामी, एकरारनामे की सभी शतेर्ं एवं बंधे जों का, िजसमें िवकासक/सं ूवत्तर्क एवं भू-ःवामी के ःवािमयों के भवन/भू-खण्ड का िहःसा सिम्मिलत हो, िवतरण देते हए ु एक एकरारनामा िनंपािदत कर ेगा एव ं पंजीक ृत कराय ेगा, एकरारनामे में यह भी अं िकत होगा िक भवन के िनमार्ण पूणर् होने के बाद िवकासक/सं ूवत्तर्क एवं भू-ःवामी अपने िहःसों के िनरपेक्ष ःवामी होंगे तथा वे अपने-अपन े िहःसे को पृ थक रूप से बे चने/अं तरण करने के हकदार होंग े। 2) िवकासक/संूवत्त र्क अथवा भू-ःवामी, जै सी भी िःथित हो, के द्वारा उपिनयम

1. (1) के अनुसार अपाटर्मेंट के सम्भािवत खरीददार के पक्ष में, फ्लैट के साथ-साथ सामान्य क्षेऽ एवं सामान्य सु िवधायें यथा-सामान्य बरामदा एवं बालकनी, िलफ ् टस, सामान्य सीढ़ी, घर, लॉन, बगीचा की जमीन, से टबैक का क्षेऽ, चाहरदीवारी, सामान्य पािकर्ंग क्षेऽ, जेने टर अिग्नशामक-उपकरण, सामान्य क्षेऽ का िवद्युत उपकरण, पाईप िफिटंग्स, अन्य सभी िफिटंग्स, जो सामान्य क्षेऽ में हो, िनंपािदत एवं रिजःशीकृत िकया जाएगा।

इस अिधिनयम के उपबंधों के अध्यधीन अपाटर्मेंट का दाययोग्य एवं अंतरणीय होगा :

अपाटर्मेंट के अनुलग्न सामान्य क्षेऽ एवं सु िवधाओं के अिवभािजत िहत की ूितशतता के साथ कोई भी अपाटर्मेंट तत्समय ूवृत्त िकसी िविध के अथार्न्तगर्त सभी ूयोजनों के िलए दाययोग्य एवं अं तरणीय अचल सं पित्त होगा। अपाटर्मेंट-ःवामी ऐसे अपाटर्मेंट से अनुलग्न सामान्य क्षेऽ एवं सु िवधाओं के अिवभािजत िहत की ूितशतता के साथ-साथ अपने अपाटर्मेंट की िबबी, बंधन, पट्टा, उपहारए िविनमय द्वारा िकसी रीित से, चाहे जो भी हो उसी रीित से, उसी सीमा तक यथा उन्हीं अिधकारी, िवशेषािधकारी, बाध्यताओं, दाियत्यों, अन्वेषकों िविधक काय र्वािहयों या उपचारों और शािःत, समपहरण या दंड, जै सा िकसी अन्य अचल सम्पित्त में होता है, के अध्यधीन अं तरण कर सकेगा अथवा वह उसे अचल सम्पित्त में होता है, के अध्यधीन अं तरण कर सकेगा अथवा वह उसे अचल सम्पित्त के अं तरण एवं उत्तरािधकार पर लागू िविध के अधीन वसीयत कर सकेगा। सं ूवत्तर्क िबबी के एकरारनामे में ऐसे अं तरण पर न तो कोई शतर् अिधरोिपत करेगा और न ही ऐसे अं तरण पर उपगत होने के िलए कोई रकम ही संमिहत करेगा। जहां अपाटर्मेंट भाड़ा, बय-करार के आधार पर िकसी व्यिक्त के कब्जा में हो वहाँ अपाटर्मेंट कब्जा-अं तरण, भाड़ा बय करार द्वारा िविनयिमत होगा और बाकी िकःतों के िलए अं तरक/अं तिरती के साथ संयुक्त रूप से एवं पृ थकतः दायी होगा। जहां भवन पट्टाधृत भू िम पर हो। वहां अं तरण पट्टा के िनबंधन एवं शतोर्ं के अध्यधीन िकया जाएगा।

परंतु जहां भवन पट्टाधृत हो, वहां अं तरण पट्टा के िनबंधन एवं शतोर्ं के अध्यधीन होगा :

परंतु और िक जहां अपाटर्मेंट अिभधारी सहभागीधार ूकार के िकसी सहकारी आवास सोसाईटी के सदःय के कब्जा में हो, वहां ऐसा अं तरण ऐसे सोसाईटी पर लागू िविधयों, िनयमावली तथा उप िविधयों द्वारा िविनयिमत होगा।

अपाटर्मेंट का ःवािमत्वः-

1. (1) इस अिधिनयम की धारा -2 द्वारा यथापेिक्षत िनंपािदत और पंजीक ृत घोषणा के अनुसार ूत्येक अपाटर्मेंट-ःवामी/ःवािमनी अपने अपाटर्मेंट के अनन्य ःवािमत्व एव ं कब्ज े का हकदार होगा/होगा।
2. (2) ूत्येक अपाटर्मेंअ ःवामी/ःवािमनी अपने अपाटर्मेंट के संबंध में इस ूयोजनाथर् िविहत रीित से अपाट र्मेंट िवल ेख का िनंपादन और रिजःशी कर ेगा/करेगी।

कितपय कायोर्ं का ूितिषद्ध होगाः- कोई अपाटर्मेंट ःवामी कोई भी ऐसा कायर् नहीं करेगा िजससे सम्पित्त की सही सलामती या सु रक्षा पर ूितकूल ूभाव पड़े अथवा उसका मू ल्य कम हो जाए अथवा िकसी सु खाचार या भू-सम्पित्तयों का ॑ास हो अथवा कोई भी अपाटर्मेंट ःवामी पहले सभी अन्य अपाटर्मेंट ःवािमयों से िलिखत सम्मित िलए िब बिना कोई भी भौितक सं रचना अथवा कोई अितिरक्त तहखाना या गोदाम नही ं जोड़ ेगा।

अपाटर्मेंट के िवरूद्ध िवल्ल ंगम, िवल्लंगम का हटाया जाना एवं आंिशक सं दाय का ूभाव :-

1. (1) इस अिधिनयम के ूावधानों के अध्यधीन सम्पित्त की िवद्यमानता की अविध के दौरान सम्पित्त के िवरूद्ध िकसी भी ूकार का िवल्ल ंगम सृ िजत नही ं िकया जाएगा। Provided that ऐसी अविध के दौरान िवल्लंगम ूत्येक अपाटर्मेंट तथा ऐसे अपाटर्मेंट से सं लग्न सामान्य क्षे ऽों एवं सु िवधाओं के अिवभािजत िहत की ूितशतता के िवरूद्ध उन्हीं रीितयों से और उन्ही ं शतोर्ं के अधीन उत्पन्न या सृ िजत िकया जा सकता है िजन रीितयों से और िजन शतोर्ं के अधीन व्यिक्तगत ःवािमत्व के अध्यधीन सम्पित्त के िकसी अन्य पृ थक पारसल सम्पित्त पर या उसक े िवरूद्ध िवरूद्ध िवल्लंगम उत्पन्न या सृ िजत िकया जाए। Provided that और िक यिद उक्त अविध के दौरान ऐसे अपाटर्मेंट और ऐसे अपाटर्मेंट से सं लग्न सामान्य क्षे ऽों एवं सु िवधाओं के अिवभािजत िहत की ूितशतता के िवरूद्ध कोई िवल्लंगम उत्पन्न या सृ िजत िकया गया हो तो अपाटर्मेंट और अिवभािजत िहत या ूितशतता का िवभाजन या उप-िवभाजन नही ं िकया जाय ेगा :

Provided that यह और िक अपाटर्मेंट ःवामी और उसके अिभकत्तार्ओं या उसके ठेके दार या उप ठेके दार की सहमित से/ के अनुरोध पर सं पािदत िकये गये कायर् या दी गयी साममी को अिभव्यक्त रूप से सहमित या वैसे अपाटर्मेंट ःवामी, िजसने उसके िलए ःपष्ट रूप से सहमित पर अनुरोध नहीं िकया हो, िकसी अन्य िकसी सम्पित्त के िवरूद्ध सम्पित्त अं तरण अिधिनयम, 1882 के उपब ंधों के अधीन ूभार या िवल्ल ंगम का आधार नहीं होगा िसवाय इसके िक अपने अपाटर्मेंट की आपातकालीन मरम्मित की दशा में ऐसी अिभव्यक्त सहमित अपाटर्मेंट ःवामी द्वारा दी गयी समझी जायेगी। सामान्य क्षे ऽों एवं सु िवधाओं के िलए सं पािदत कायर् और दी गई साममी, यिद इस अिधिनयम, घोषणा या उप िविध के उपबंधों के अनुसार अपाट र्मेंट ःवामी सं गम या ूबंधक बोडर् या ूबंधक द्वारा सम्यक

् रूप से ूािधकृत हो, तो यह ूत्येक अपाटर्मेंट ःवामी की अिभव्यक्त सहमित से सं पािदत समझी जायेगी और इस अिधिनयम के अधीन ूत्येक अपाटर्मेंट के िवरूद्ध ूभार या िवल्लंगम के आधार होंग े और इस धारा की उप धारा

1. (2) के उपब ंधों के अध्यधीन होंग े।
2. (2) दो या अिधक अपाटर्में टों के िवरूद्ध ूभार या िवल्लंगम के ूभावी होने की दशा में पृ थक ्

अपाटर्मेंट के अपाटर्मेंट ःवामी अपने अपाट र्मेंट को और ऐसे अपाट र्मेंट के सामान्य क्षे ऽों एवं सु िवधाओं के अिवभािजत िहत की ूितशतता को ूत्येक ूभािवत अपाटर्मेंट के िलए देय आनुपाितक रकम का भु गतान करके ूभार या िवल्लंगम से मुक्त करवा सकता है। एसे वैयिक्तक भु गतान, उन्मोचन और चुकती के पश्चात

्

अपाटर्मेंट तथा उससे अनुलग्न सामान्य क्षे ऽों एवं सु िवधाओ ं के अिवभािजत िहत की ूितशतता इस ूकार भु गतान िकए गए, उन्मोिचत िकए गए और चुकाए गये ूभार और िवल्ल ंगम से मुक्त एवं रिहत हो जाएंगे। ऐसे आंिशक भु गतान, चुकती और उन्मोचन से ऐसे व्यिक्त करे िजनके पास ूभार या कोई अन्य िवल्लंगम हो, अपाटर्मेंट और उससे अनुलग्न सामान्य क्षे ऽों एवं सु िवधाओं के अिवभािजत िहत की ूितशतता के िवरूद्ध िजसका भु गतान, चुकती या उन्मोचन नहीं िकया गया हो, उसे अिधकारों के ूवत र्न से रोका नही ं जाएगा।

सामान्य लाभ और खचर्ः- सम्पित्त के सामान्य लाभ और व्यय, सामान्य क्षे ऽों एवं सु िवधाओं के अिवभािजत िहत की ूितशतता के अनुसार अपाटर्मेंट ःवािमयों में बांट िदए जायेंगे तथा उन पर सामान्य व्यय ूभािरत िकया जाएगा।

Deed of Apartment and its Registration

अपाटर्मेंट िवल ेख की अन्तव र्ःतु :-

1. (1) जब कभी िकसी अपाटर्मेंट का आवंटन, िबबी या अन्य अं तरण सं ूवत्तर्क द्वारा आवंिटती को िकया जाएगा, सं ूवतर्क और आवंिटती बमशः ूथम भाग के पक्षकार के रूप में एवं िद्वतीय भाग के पक्षकार के रूू में आवंटन, िबबी या अन्य अं तरण की तारीख से तीन माह के भीतर अपाटर्मेंट िवल ेख का िनंपादन एवं रिजःशीकृत कर ेंगे, िजसमें िनम्निलिखत िविषिष्टयां अन्तिव र्ष्ट होगीः- (क) सं ूवतर्क और आव ंिटती के नाम, पता एव ं अन्य िविषिष्टयां- (ख) भू िम का पूणर् िववरण, िजस पर भवन और सामान्य क्षेऽ एव ं सु िवधायें अविःथत हों या अविःथत होने वाली हो और भू िम पूणर् ःवािमत्व वाली है या पट्टाध ृत है और यिद वह पट्टाध ृत हो, तो ऐस े पट्टा की अविध और सम्पित्त का डाक-पता। (ग) अपाटर्मेंट का नक्षा एवं अविःथित िदखाते हए भवन की मं िजल योजना, िजसमें मं िजलों एवं तहखानों का नक्षा तथा अपाटर्में टों की सं ख्या और मु ख्य सामिमयों िजनसे िजनका िनमा र्ण िकया गया हो या िकया जाने वाला हो, का ब्यौरा। मं िजल-योजना में वाःतुिवद् का सत्यािपत िववरण भी होगा िजसमें यह ूमािणत िकया रहेगा िक िजसे क्षेऽ में भवन अविःथत है उसकी अिधकािरता वाले ःथानीय ूािधकार द्वारा सम्यक रूप से ःवीकृत भवन-योजना भाग का यह सही ूित है। (घ) ूत्येक अपाट र्मेंट की अपाटर्मेंट सं ख्या तथा उससे सं लग्न सामान्य क्षे ऽों एवं सु िवधाओं के अिवभािजत िहत की ूितशतता और उसकी अविःथित, अनुमािनत क्षे ऽफल, कमरों की सं ख्या एवं सिन्निहत सामान्य क्षेऽ जहां तक उसकी पहंच हो और उसकी समुिचत पहचान के िलए िकसी अन्य तथ्य का िववरणः- परंतु अपाटर्मेंट की सं ख्या और क्षे ऽफल, यथािःथित, क्षे ऽीय िवकास ूािधकार और/या ःथानीय अिधसूिचत क्षेऽ सिमित, नगर पिरषद् या नगर िनगम द्वारा िवरिचत भवन उप-िविध, िविनमय एव ं िनयमावली के अन ुरूप होना चािहए। (ड़) ऐसे अपाट र्मेंट से सं लग्न सामान्य क्षे ऽों और सु िवधाओं का वण र्न (च) सामान्य क्षे ऽो एव ं सु िवधाओ ं का वण र्न, यिद कोई हो, उनका उपयोग दशा र्ते हए (छ) सामान्य क्षे ऽों में सम्पित्त एवं सं लग्न सु िवधाओं का मू ल्य और ऐसे अपाटर्मेंट से सं लग्न सामान्य क्षे ऽों और सामान्य सु िवधाओं में अिवभािजत िहत का ूितशत और यह िववरण िक अपाटर्मेंट एवं अिवभािजत िहत अपाटर्मेंट िवलेख के िनंपादन की तारीख को िकसी भी रीित से ऋणमःत नही ं है, (ज) ऐसे ूयोजनों का िववरण, िजनके उपयोग के िलए भवन और ूत्येक अपाटर्मेंट आशियत और िनबा र्िधत हो। (झ) ऐसे व्यिक्तयों के आवास या व्यापार ःथल सिहत, जो ऐसे नगर, शहर या गांव में होंगे, जहां भवन अविःथत हो, इसमें इसके पंचात उपबंिधत िःथितयों में आदेिशका की तािमला ूाप्त करन े वाल े व्यिक्त का नाम, (ञ) ऐसे अन्य ब्योर े, िजन्हे अपाट र्मेंट-िवल ेख के पक्षकार बताना वा ंछनीय समझ े। सं ूवत्तर्क अंतरण की िनबंधन एवं शतोर्ं के साथ अपाटर्मेंट-अिभल ेख की एक ूित सम्व्यवहार को अं ितम रूप िदये जाने के एक माह के भीतर उस क्षेऽ के सक्षम पदािधकारी को अनुमोदन हेतु भेजे गा िजसमें अपाटर्मेंट अविःथत हो। यिद सक्षम पदािधकारी का यह समाधान हो जाय िक िकसी अपाटर्मेंट से संबंद्ध अपाटर्मेंट िवलेख-िविधक एवं िविधमान्य है तो वह तीन माह की अविध के भीतर या छः माह से अिधक अविध के भीतर, जै सा िक आदेश में िविनिद र्ष्ट िकया जाय, सं ूवत्तर्क को ऐसा अपाटर्मेंट अिभलेख िनंपािदत एवं रिजःशीकृत करने की अनुज्ञा दे सकेगा। सरकार अविध का आगे िवःतार कर सकेगी। यिद उसका समाधान हो जाय िक ऐसा करना आवँयक है। परंतु इस अिधिनयम के आरंभ होने के पूवर् िकय े गये आवंटन, िवबय या अन्य अंतरण की िःथित में सं ूवतर्क, अिधिनयम के आरंभ के तीन माह के भीतर या सक्षम पदािधकारी अथवा सरकार द्वारा ःवीकृत िवःतार-अविध के भीतर अपाटर्मेंट िवलेख िनंपािदत कर ेगा। परन्तु और िक पट्टादाता तथा पट्टाधारी के बीच पट्टा के गैर िनंपादन अथवा सं ूवतर्क एवं आवंिटती के बीच आवंटन से सं बद्धमूल एकरारनामा की िकसी शतर् के किथत शतर्-भंग को सं ूवतर्क द्वारा आवंिटती के पक्ष में अपाटर्मेंट िवलेख िनंपािदत नहीं करने का पया र्प्त कारण नहीं माना जाय ेगा।
2. (2) यिद अपाट र्मेंट भाड़ा बय के अधीन आव ंिटत िकया जाय तो सं ूवतर्क एव ं भाड़ा बेता अपाटर्मेंट िवल ेख के बदल े भाड़ा बय एकरारनाम िनंपािदत कर ेगा जो धारा 13 की उप-धारा
3. (1) में यथोिलिखत िविशिष्टयां अन्तिव र्ष्ट होनी चािहए।
4. (3) सं ूवत्तर्क इस अिधिनयम के अधीन सम्यक रूप से रिजःशीक ृत अपाटर्मेंट िवलेख या भाड़ा-बय एकरारनामा की एक सच्ची ूित सक्षम पदािधकारी के काया र्लय में ूःतुल करेगा।
5. (4) जब कभी अपाटर्मेंट ःवामी अथवा सं ूवत्तर्क या िवकासक द्वारा िवबय पट्टा बंधक, िविनमय, उपहार द्वारा या अन्यथा अपाटर्मेंट का अन्तरण िकया गया हो तो अन्तरणकतार्, अं तिरती के नाम, पता एवं अन्य ब्यौरे से सं बद्ध पृ ष्ठांकन करने के पश्चात उसे अपाटर्मेंट िवलेख और अन्य दःतावेज सुपुदर् करेगा तािक अं तिरती इस अिधिनयम के उपबंधों के अनुसार पंजीक ृत करा सके।
6. (5) सामान्य क्षेऽ में अिवभािजत िहत का ूितशत तथा अपाटर्मेंट से सं लग्न सु िवधाओं और अपाटर्मेंट के अनन्य ःवािमत्व एवं कब्जा सिहत अपाटर्मेंट अिभलेख का िनंपादन अपाटर्मेंट ःवामी में दाययोग्य और अन्तरणीय सम्पित्त के रूप में िनिहत होगा। सम्पित्त का सामान्य क्षे ऽों और सु िवधाओ ं का ूबंधन, अं तिरत करने वाले दःतावेज के िनंपादन पर अपाटर्मेंट ःवामी सं गम में िनिहत होगा, िकन्तु यह सम्पित्त या भवन सामान्य क्षे ऽों और सु िवधाओ ं का ःवामी नही ं होगा।
7. (6) अपाटर्मेंट िवलेख अथवा उस पर पृ ष्ठांकन हेतु मु िांक शुल्क रिजःशीकरण फीस से संबंिधत एकरारनामा के अभाव में यथािःथित, अं तिरती या आवंिटयों द्वारा इनका वहन िकया जाय ेगा।
8. (7) घोषणा या इससे सं बद्ध सभी सं शोधन तथा ूत्येक अपाटर्मेंट से संबंद्ध अपाट र्मेंट िवलेख और भवन की मं िजलों की रूप रे खा रिजःशीकरण अिधिनयम, 1908 की धारा 17 की उपधारा
9. (1) के खण्ड (ख) के अथार्न्तगर्त अिनवायर् रूप से रिजःशीकरण योग्य िलखत होंग े।
10. (8) सभी रिजःशीकरण कायार्लयों में झारखण्ड अपाट र्मेंट ःवािमत्व अिधिनयम, 2004 के अधीन ''घोषणा और अपाटर्मेंट िवलेख रिजःटार'' नामक एक पंजी और इससे संबंिधत अनुबमिणका रखी जायेगी। पंजी तथा अनुबमिणका उस ूपऽ में रखी जायेगी जैसा िक राज्य सरकार िविहत कर े।
11. (9) सं ूवत्तर्क/ फ्लेट का ःवामी अथवा उनकी तरफ से ूािधकृत ूितिनिध उस क्षेऽ के सब-रिजःशार की घोषण के साथ अपाटर्मेंट का िवलेख रिजःशेशन हेतु ूःतुत करेगा। सब-रिजःशार घोषणा के साथ अपाटर्मेंट के िवलेख को रिजःश ेशन अिधिनयम -1908 के ूावधानों के अन्तग र्त पंजीक ृत कर ेगे।
12. (10) इस धारा से, यथा उपबंिधत के िसवाय, रिजःशीकरण अिधिनयम, 1908 के उपबंध ऐसी घोषणा तथा अपाट र्मेंट िवल ेख के रिजःशीकरण पर लाग ू होंग े।

घोषणा की अन्तर्वस्तुः

1. (1) धारा-2 में यथा निर्दिष्ट घोषणा उस रूप में और उस रीति से प्रस्तुत की जायेगी, जो विहत की जाय और इसमें निम्नलिखित विशिष्टयां अंतर्विष्ट होगी। (क) संपत्ति का विवरण (ख) संपत्ति में स्वामी या स्वामियों के हित के स्वरूप और दर्ज स्वामित्व भूमि अथवा पट्टाधृत भूमि के संबंध में विवरण। (ग) संपत्ति को प्रभावित करने वाला विद्यमान ऋणभार, यदि कोई हो (घ) भवन का विवरण, मंजिलों, तहखानों, अपार्टमेंटों की संख्या और उनका स्थान (वास्तविक निर्माण क्षेत्र) कमरों की संख्या, आसन्न सामान्य क्षेत्र, जहां तक इसकी पहुंच हो और इसकी समुचित पहचान के लिए आवश्यक अन्य आँकड़े (ड़) सामान्य क्षेत्रों एवं सुविधाओं का पूरा विवरण (च) सामान्य क्षेत्रों एवं सुविधाओं, यदि कोई हो (यह बताते हुए कि किन-किन अपार्टमेंटों तक उनका उपयोग आरक्षित हो) का विवरण (छ) संपत्ति तथा प्रत्येक अपार्टमेंट का मूल्य और प्रत्येक अपार्टमेंट तथा इसके स्वामियों से संबद्ध सामान्य क्षेत्रों एवं सुविधाओं में अविभाजित हित का प्रतिशत, (ज) जिन प्रयोजनों के लिए भवन तथा प्रत्येक अपार्टमेंट आशियत हों उनका विवरण और के संबद्ध में प्रतिषिद्ध हो, (झ) संपत्ति से संबद्ध कोई अन्य ब्योरे जिसे, घोषणा निष्पादित करने वाला व्यक्ति, इस अधिनियम से संगत उपवर्णित करना वांछनीय समझे, (ञ) इस अधिनियम के उपबंधों से संगत पद्धति जिसके द्वारा घोषणा में संशोधित की जा सके।
2. (2) प्रत्येक घोषणा तथा उप-विधियों और घोषणा या उपविधियों के संबद्ध सभी संशोधनों की एक सच्ची प्रतिलिपि उस क्षेत्र के सक्षम प्राधिकारी के कार्यालय में दाखिल की जायेगी जहां संपत्ति अवस्थित हो।

सक्षम प्राधिकारी के सक्षम प्रस्तुत की जानेवाली और उसके द्वारा निपटायी जानेवाली घोषणा या लिखत :-

1. (1) धारा-2 में निर्दिष्ट कोई घोषणा या इससे संबद्ध कोई संशोधन या धारा 4 की उप-धारा
2. (4) में निर्दिष्ट कोई लिखत उसके निष्पादन की तारीख में पन्द्रह दिनों के भीतर स्थल-प्लान, भवन प्लान और सुसंगत हक-विलेख की प्रतियों के साथ क्षेत्र के सक्षम पदाधिकारी को प्रथमतः दो प्रतियों में दिया जायेगा।
3. (2) उपधारा
4. (1) में निर्दिष्ट घोषणा या उसमें संशोधन अथवा कोई लिखत प्राप्त होने पर सक्षम प्राधिकारी :- (क) संबंधित पक्षों को नोटिस जारी करने के पश्चात तथा ऐसी जांच यदि कोई हो, करने के बाद, जिसे वह इस प्रयोजनार्थ आवश्यक विचार करे, जैसी भी स्थिति हो, घोषणा, संशोधन या लिखत का परीक्षण वह विनिश्चित करने के लिए करेगा कि :- i. संबद्ध संपत्ति इस अधिनियम के अंतर्गत आती है या नहीं, और ii. घोषणा, संशोधनों या लिखत इस अधिनियम के अनुसार है या नहीं (ख) घोषणा, संशोधनों या लिखत की स्वीकृति अथवा अस्वीकृति के कारणों को देते हुए लिखित आदेश देगा, तथा (ग) स्वीकृति की दशा में घोषणा, संशोधन या लिखत को सभी अनुलग्नकों के साथ वापसी की तारीख के तीस दिनों के भीतर उसका रजिस्ट्रीकरण कराने के लिए, जैसी भी स्थिति हो, स्वामी या स्वामियों को अविलम्ब वापस कर देगा। (घ) अस्वीकृति की दशा में, स्वामी या स्वामियों को अस्वीकृति आदेश अविलम्ब संसूचित कर देगा।
5. (3) इस अधिनियम के आरंभ होने के पूर्व अपार्टमेंट के आवंटन, बिक्री या अन्य अंतरणों की दशा में, संकत्तर्क/विकासक इस अधिनियम के आरंभ के तीन माह के भीतर या सक्षम पदाधिकारी या सरकार द्वारा बढ़ाई गयी अवधि के भीतर सक्षम पदाधिकारी के सक्षम घोषणा दायर करेगा : Provided that (परंतु) पट्टाकर्ता तथा पट्टेदार के बीच पट्टा निष्पादन न होना या संकत्तर्क आवंटी के तथा आवंटन को अस्वीकृत करनेवाले मूल एकरारनामे के किन्हीं शर्तों का आरोपित भंग होना संकत्तर्क के लिए आवंटी के पक्ष में अपार्टमेंट-विलेख निष्पादित नहीं करने का पर्याप्त कारण नहीं माना जाएगा।
6. (4) यदि अपार्टमेंट भाड़ा क्रय करार पर आवंटित किया जाता हो तो संकत्तर्क और भाड़ा-क्रेता इस प्रकार भाड़ा क्रय एकरारनामा के अधीन आवंटित अपार्टमेंट के संबंध में अपार्टमेंट विलेख के बदले भाड़ा-क्रेता एकरारनामा निष्पादित करेगा।
7. (5) इस अधिनियम के प्रारंभ होने के पूर्व, अपार्टमेंट के आवंटन, बिक्री या अन्य अंतरणों की दशा में, संकत्तर्क/विकासक तीन माह, या जिस क्षेत्र में अपार्टमेंट अवस्थित है उसके सक्षम पदाधिकारी या राज्य सरकार द्वारा स्वीकृति विस्तार- अवधि के भीतर अपार्टमेंट-विलेख का निष्पादन करेगा।
8. (6) उपधारा
9. (2) के अधीन अस्वीकृति के आदेश से व्यथित कोई व्यक्ति, ऐसे अपीलीय पदाधिकारी के पास अपील कर सकेगा जिसे राज्य सरकार, राजपत्र में अधिसूचना द्वारा, नियुक्त करे: Provided that (परंतु) ऐसी अपील, ऐसा आदेश होने की तारीख से तीस दिनों के भीतर या उसकी ओर से पर्याप्त आधार दर्शाने पर, अपीलीय प्राधिकारी द्वारा उस अवधि के भीतर, जो स्वीकृति की जाय, किया जाएगा। ऐसी किसी अपील पर अपीलीय प्राधिकारी का आदेश अंतिम होगा तथा इसे किसी विधि न्यायालय में प्रश्नगत नहीं किया जाएगा।

अंतरण का प्रवर्तन :-

1. (1) यदि संकत्तर्क या अपार्टमेंट स्वामी, जैसी भी स्थिति हो, उस तिथि के तीन माह के भीतर जिस तिथि को अपार्टमेंट का कब्जा दिया गया हो या सक्षम पदाधिकारी या राज्य सरकार ने जिस तिथि तक अवधि विस्तार किया हो, अपार्टमेंट विलेख निष्पादित करने में या उस पर पृष्ठांकन में विफल रहता है तो ऐसी बढ़ाई गयी अवधि की समाप्ति पर सक्षम पदाधिकारी, शिकायत किये जाने पर या स्वेप्रेरणा से, प्रत्येक अपार्टमेंट के लिए अधिकतम पांच हजार रूपये की शास्ति अधिरोपित कर सकेगा तथा यदि व्यक्तिब्रम जारी रहे, तो हर दिन के लिए एक सौ रूपये प्रति अपार्टमेंट के लिए न्यूनतम शास्ति भी अधिरोपित कर सकेगा तथा शास्ति की वसूली भू-राजस्व के बकाये के रूप में की जा सकेगी। यह शास्ति स्टाम्प अधिनियम या रजिस्ट्रीकरण अधिनियम, 1908 के अधीन की गई किसी कार्रवाई के अतिरिक्त होगी।
2. (2) संकत्तर्क द्वारा उपरोक्त धारा
3. (1) में कथित समय के अंतर्गत विलेख निष्पादित करने में विफल रहने पर आवंटी सक्षम पदाधिकारी के पास आवेदन कर सकेगा।
4. (3) सहमति के समय के भीतर अपार्टमेंट के स्वामी द्वारा अपार्टमेंट के विलेख पर अपार्टमेंट का अंतरण पृष्ठांकित करने में विफल रहने पर अंतरिती सक्षम पदाधिकारी के पास आवेदन कर सकेगा।
5. (4) अंतरण के रजिस्ट्रीकरण लागू करने के निमित्त रजिस्ट्रीकरण पदाधिकारी के सक्षम प्रमाण-पत्र प्रस्तुत करने के लिए जैसी भी स्थिति हो, उपधारा
6. (2) तथा
7. (3) के अधीन लिखित आवेदन विहित प्ररूप में उस क्षेत्र के सक्षम पदाधिकारी के कार्यालय में दिया जायेगा। यथावश्यक जांच करने तथा यह समाधान कर लेने के पश्चात कि आवेदन ने वही किया है, जो एकरारनामा के अधीन उसे करना अपेक्षित था, सक्षम पदाधिकारी संबद्ध रजिस्ट्रीकरण पदाधिकारी को आवेदन की तिथि से दो माह के भीतर यह प्रमाण-पत्र जारी करेगा कि रजिस्ट्रीकरण पदाधिकारी को आवेदन की तिथि से दो माह के भीतर यह प्रमाण-पत्र जारी करेगा कि रजिस्ट्रीकरण के प्रवर्तन के लिए यह उचित मामला है तथा आवेदक को भी निदेश देगा कि वह अपार्टमेंट का विलेख जो अन्य पक्ष द्वारा निष्पादित नहीं किया गया है, के एकपक्षीय निष्पादन एवं रजिस्ट्रीकरण के लिए प्रस्तुत करे। रजिस्ट्रीकरण पदाधिकारी के एकपक्षीय निष्पादन एवं रजिस्ट्रीकरण के लिए प्रस्तुत करे। रजिस्ट्रीकरण पदाधिकारी लिखत को रजिस्ट्रीकृत करेगा। संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 या रजिस्ट्रीकरण अधिनियम लिखत को रजिस्ट्रीकृत करेगा। संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 या रजिस्ट्रीकरण अधिनियम में अंतर्विष्ट किसी बात के होते हुए भी, इस धारा के अधीन किया गया लिखत के रजिस्ट्रीकरण आवेदक को संपत्ति निहित करने के लिए पर्याप्त होगा। सक्षम पदाधिकारी द्वारा प्रत्येक आवेदन के साथ पांच हजार रूपये से वा शुल्क प्रभारित किया जायेगा।

उत्तराधिकार का अभिलेखनः- जब कभी अपार्टमेंट या उसका कोई भाग उत्तराधिकारी को उत्तराधिकार में मिलने तक उत्तराधिकारी, अपार्टमेंट के विलेख की प्रमाणित प्रति पर उत्तराधिकारी अभिलिखित करने हेतु, स्थानीय पदाधिकारी या राजस्व पदाधिकारी के समक्ष उत्तराधिकारी की तिथि के छह माह की अवधि के भीतर एक आवेदन देगा और यदि अपार्टमेंट के उत्तराधिकार पर विवाद हो तो सक्षम पदाधिकारी उस पर निर्णय लेगा।

उप िविधया ं :-

1. (1) ूत्येक सम्पित्त, अपाटर्मेंट ःवामी सं गम द्वारा तैयार की गयी उपिविधयों कें अनुसार ूशािसत होगी तथा उपिविधयों की एक ूित सक्षम पदािधकारी के कायार्लय में दािखल की जाय ेगी।
2. (2) उप िविधयों में िनम्निलिखत िवषयों से संबंिधत ूावधान भी उपब ंिधत रह ेंगे, यथा- (क) अपाटर्मेंट ःवामी सं गम के गठन की रीित, अपाटर्मेंट ःवािमयों में से ूबंधक बोडर् का िनवार्चन, बोडर् गिठत करने हेतु व्यिक्तयों की सं ख्या, ूित वषर् अवकाश ूाप्त करने वाले बोडर् के सदःयों की सं ख्या, बोडर् की शिक्तयों और कत्तर्व्यों, बोडर् के सदःयों के िलए मानदेय, यिद कोई हो, बोडर् के सदःयों को पद से हटाने की पद्धित, सिचव या ूबंधक की से वा-ूािप्त हेतु बोडर् की शिक्तयाँ और ऐसे सिचव या ूबंधक को शिक्तयों एव ं कत्त र्व्यों का ूत्यायोजन, (ख) अपाटर्मेंट ःवािमयों की बैठक बुलान े की पद्धित तथा बैठक की गणप ूितर् की सं ख्या, (ग) अध्यक्ष का िनवार्चन, जो बोडर् की तथा अपाटर्मेंट ःवामी सं गम की बैठकों की अध्यक्षता कर ेगा। (घ) सामान्य क्षे ऽों और सु िवधाओ ं का अनुरक्षण, मरम्मत एवं ूितःथापन तथा उसके िलए भु गतान (ड़) अपाटर्मेंट ःवािमयों से सामान्य-व्यय का शे यर सं मह करन े की रीित। (च) कोई अन्य िवषय िजसे सं पित्त के अनुरक्षण और ूशासन के िलए आवँयक होना िवचार िकया जाय।

पृ थक िनधार्रण- तत्समय ूवृत िकसी अन्य िविध के ूितकूल िकसी बात के होते हएु भी, ूत्य ेक अपाटर्मेंट की सम्पित्त, (सामान्य क्षे ऽों एवं सु िवधाओं में अिवभािजत िहत के ूितशत सिहत ) िजसका ःवामी िकसी अन्य अपाटर्मेंट का ःवामी नहीं है, नगरपािलका दरों एवं करों के िनधार्रण के ूयोनाथर् एक पृ थक इकाई समझी जाएगी।

सामान्य व्ययों के िलए सं पित्त पर ूभार :- िकसी अपाटर्मेंट पर ूभाय र् सामान्य व्ययों के िहःसे के िलए अपाटर्मेंट-ःवामी-सं गम िनधार्िरत सभी रकम, अन्य कानूनी ूभारों के िसवाय, सभी अन्य ूभारों के पूवर्, नगरपािलका करों के भु गतान के िलए ऐसे अपाट र्मेंट पर ूथम ूभार होगा।

अपाटर्मेंट के िवबय पर असंदत सामान्य व्ययों का दाियत्व :- अपाटर्मेंट का के रता िवबेता के साथ संयुक्त रूप से तथा पृ थक रूप से िवबय के समय तक सामान्य व्ययों में अपने अंश (शे यर) के िलए बाद वाले के िवरूद्ध सभी असंदत िनधार्रण के िलए उत्तरदायी होगा।

शािःत :- (1)इस अिधिनयम के उपबंधों के अध्यधीन, यिद िकसी अपाटर्मेंट का ःवामी- (क) अिधिनयम के िकन्ही ं उपब ंधों का या (ख) िकसी उप-िविधयों का, जो सक्षम ूािधकारी द्वारा बनाई जाय, अथवा (ग) घोषणा में उपिणर्त िकसी ूसंिवदा, शतर् या िनबं धन का, िजसक े अध्यधीन वह हो अथवा पक्षकार हो अथवा यिद ऐसा ःवामी इस अिधिनयम के उपबंधों के अधीन सं पित्त को समिपर्त करने में अड़चन डालता हो और इस अिधिनयम की धारा-15 के उपबंधों तथा इस अिधिनयम के अधीन बनाई गयी िनयमावली के अनुसार घोषणा के िनंपादन के िलए यथोप ेिक्षत िविशिष्टया ं या कागजात ूःतुत नहीं करता हो, तो वह अपाटर्मेंट ःवामी सं गम या व्यिथत ःवामी की ओर से ूबंधक अथवा ूबंधक बोडर् की ूे रणा से अथवा, समुिचत मामले में, सक्षम पदािधकारी, मिजःशेट के समक्ष दोष िसिद्ध होने पर या तो एक वषर् की अविध तक के कारावास की सजा अथवा पांच हजार रूपये तक के जु मार्ने का अथवा दोनों का दायी होगा, तथा उल्लंघन िकये जाने से जब तक ऐसा उल्लंघन जारी रहता है तबतक हरेक िदन के िलए दो सौ रूपया तक का अितिरक्त जु मार्ना का भी दायी होगा।

1. (2) उप धारा
2. (1) के अधीन दण्डनीय कोई उल्लंघन होने पर, जहाँ अिभयोजन होता हो, अथवा अपाटर्मेंट-ःवामी-सं गम की ओर से ूबंधक अथवा ूबंधन बोडर् की ूे रणा से सं िःथत िकया जाता हो, वहाँ ऐसे सं गम द्वारा ऐसे अिभयोजन के सं िःथत होने के पूवर् अथवा बाद मे, उस रािश का िजताना उिचत िवचार िकया जाय इसके कोष में भु गतान िकये जाने या जमा करने पर, उसको ूषिमत िकया जा सकेगा।
3. (3) इस धारा के ूावधान धारा -20 और 21 के उपबंधों पर ूितक ूल ूभाव डाले िबना लागू होंग।

सामान्य िनद ेश :- यिद ूबंधक या ूबंधक बोडर् द्वारा ूयोग िकये जाने हेतु अिधकार रखनेवाला अपाटर्मेंट-ःवामी-सं गम इस अिधिनयम अथवा तद्धन बनाई गई िनयमावली के अधीन, अपने कृ त्यों का अनुपालन करने में िवफल रहता है तो सक्षम पदािधकारी ऐसा िनद ेश दे सकेगा जो वह उिचत िवचार कर े।

िनयम बनाने की शिक्त - राज्य सरकार, राजपऽ में अिधसूचना द्वारा, इस अिधिनयम के ूावधानों के िबयान्वयन हेतु िनयमावली बना सकेगी।

Authorities under the Act

सक्षम पदािधकारी की शिक्तया ं एव ं कत्त र्वय :-

1. (1) सक्षम पदािधकारी को िनम्निलिखत शिक्तया ं एव ं कत्त र्व्य होंग ेः- (क) सं ूवत्तर्क को अपाट र्मेंट िवल ेख के िनंपादन हेतु अितिरक्त समय की अन ुज्ञा दे ना; (ख) घोषणा, वचनबंध, िलिखतों, पट्टा िवलेखों, अपार्टर्मेंट के अन्तरण और ूबंधन संबंधी दःतावेज और उस पर िकए गए पृ ष्ठांकन तथा भाड़ा-बय-करार की ूमािणत ूितयां ूाप्त करना; (ग) रिजःशीकरण पदािधकारी को ूमाण-पऽ िनगर्त करने, अपाट र्मेट-बेता के पक्ष में िलखत िनंपािदत करने में असफल होने या िवलंब करने के िलए िवकासक, सं ूवत्तर्क, ःवामी पर शािःत अिधरोिपत करना; (घ) क्षितमःत सं पित्त की मरम्मती के िलए अपाट र्मेंट-ःवामी-सं गम को िनदेश दे ना, क्षितमःत/नष्ट सं पित्त को मरम्मत, पुनिन र्माण या पुनः बनाने के िलए सं गम को आगे समय दे ना ; (ड़) समुिचत िनद ेश िनगर्मन द्वारा, अिधिनयम, िनयमावली या उप-िविध के अधीन बाध्यता का अन ुपालन सं ूवत्तर्क, एवं अपाट र्मेंट-ःवामी-सं गम द्वारा सु िनिश्चत करना; (च) अिधिनयम, िनयमावली एव ं उप-िविधयों से सं गत िनद ेश, अपाटर्मेंट-ःवामी-सं गम को िनर्गत करना; (छ) कोई अन्य कृ त्य, िजसे सरकार द्वारा अिधसूचना द्वारा सक्षम पदािधकारी को सौंपे जाएं।
2. (2) इस अिधिनयम के अधीन अपना कृ त्य िनवर्हन करने में सक्षम ूािधकारी को वाद-िवचरण करते समय िसिवल ूिबया सं िहता, 1908 के अधीन िसिवल न्यायालय की शिक्तया ं होंगी।

अपीलीय ूािधकार और अपील :-

1. (1) ूमण्डल आयुक्त अपीलय ूािधकारी होंगे जो सक्षम ूािधकारी के आद ेश के िवरूद्ध अपील सुनेंगे।
2. (2) इस अिधिनयम के अधीन, सक्षम ूािधकारी के िकसी आद ेश से व्यिथत कोई व्यिक्त, उसे आदेश संसू िचत होने से तीस िदनों के भीतर, यथा िविहत ूपऽ एवं रीित से, अपीलीय ूािधकार के समक्ष अपील कर सकेगा।
3. (3) पक्षकारों एवं सक्षम पदािधकारी को सुने जाने का अवसर देने के पश्चात , अपीलीय ूािधकार सक्षम ूािधकारी के आदेश को या तो संपुष्ट, उपांतिरत या अपांःत करते हएु ऐसा आदेश पािरत कर सकेगा जै सा वह उिचत समझे तथा इसके कारणों को िलिखत रूप से अिभिलिखत करेगा। अपीलीय ूािधकार का आदेश अं ितम तथा िनश्चायक होगा।
4. (4) अपने कृ त्यों का िनवर्हन करने में अपीलय ूािधकार को अपील िविनंचय करते समय िसिवल ूिबया सं िहता, 1908 के अधीन सभी शिक्तया ं ूाप्त होगी।

अिधकािरता का वण र्नः- िकसी भी िसिवल न्यायालय को इस अिधिनयम या इसके अधीन बनायी गयी िनयमावली के अधीन उत्पन्न होने वाले मामले से संबंिधत िकसी ूश्न को महण या िविनश्चय करने की अिधकािरता नहीं होगी। अपील या पुनरीक्षण के अध्यधीन, सक्षम पदािधकारी द्वारा पािरत ूत्येक आदेशतथा अपीलीय ूािधकार द्वारा पािरत ूत्य ेक आद ेश अं ितम होगा।

िनयंऽण :- यिद कोई अपाटर्मेंट-ःवामी-सं गम, ूबंधक या ूबंधक बोडर् अपने कृ त्यों का अनुपालन नहीं कर रहा हो तो सक्षम ूािधकारी उस े सम ुिचत िनद ेश दे गा।

दाियत्व का अिधत्यजन नहीं िकया जाना :- कोई भी अपाट र्मेंट ःवामी (पुरूष/मिहला) िकसी सामान्य क्षे ऽों एवं सु िवधाओं के उपयोग या उपभोग का अिधत्यजन अथवा अपने-अपन े अपाटर्मेंट का पिरत्याग करके सामान्य व्यय के िलए अपने-अपन े अंशदान के दाियत्व से अपन े आपको बरी नही कर सकेंगे।

दाियत्व का अंतरण आिद :- िवबता या अं तरक द्वारा बेता या ूािप्तकत्तार् वसीयतदार या अन्य अं तिरती को, जै सी भी िःथित हो, िकसी अपाटर्मेंट की िबबी, वसीयत या अन्य अं तरण करने पर पश्चात वतीर् के अिधकार पर ूितकूल ूभाव डाले िबना िबबी, वसीयत या अं तरण के समय तक सामान्य व्यय के अपने-अपन े (पुरूष/मिहला) शे यर के िलए पूवर् वत्ती के िवरूद्ध सभी अं शदत्त िनधार्रण ूभारों के िलए पूवर् वत्तीर् के साथ पश्चातवतीर् भी संयुक्त रूप से एव ं पृ थक रूप से दायी होगा।

अपाटर्मेंट ःवािमयों पर अिधिनयम का बाध्यकारी होगाः- सभी अपाट र्मेंट ःवामी या ऐसे ःवािमयों का िकरायेदार, ःवािमयों एवं िकरायेदारों के कमर्चारीगण या कोई अन्य व्यिक्त, जो इस अिधिनयम के उपबंधों के अधीन सुपुदर् की गयी सं पित्त या उसके िकसी भाग का िकसी रीित से उपयोग करेंगे और वे इस (अिधिनयम के अध्यधीन) तथा इस अिधिनयम के उपबंधों के अनुशरण में अं गीकृत अपाटर्मेंट-ःवामी-सं गम की उपिविधयों एवं घोषणा के अध्यधीन होंगे। घोषणा या उपिविधयों के अनुसार अपाटर्मेंट-ःवामी-सं गम द्वारा िविधपूवर्क िकए गए सभी एकरारनामा िविनश्चय एवं अवधारण सभी अपाट र्मेंट ःवािमयों बाध्यकारी मान े जाय ेंगे।

संदेह दूर करना :- दूर करने योग्य संदेह के लिए एतद्द्वारा यह घोषणा की जाती है कि सम्पत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 के उपबंध, जहाँ तक इस अधिनियम के उपबंधों से असंगत न हो, प्रत्येक अपार्टमेन्ट, ऐसे अपार्टमेन्ट से अनुलग्न सामान्य क्षेत्रों एवं सुविधाओं तथा इसके अविभाजित हितों पर उसी प्रकार लागू होंगे जैसे वे किसी अचल सम्पत्ति के संबंध में लागू होते है तथा इस अधिनियम के उपबंध किसी संविदा में अंतर्विष्ट किसी बात के प्रतिकूल होते हुए भी प्रभावी होंगे।